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    税金滞納でローンが通らない

     

    フリーランスやお店などの売上げで生計を立てている個人事業主の方は
    税金を滞納していると『住宅ローンの審査が通らない』場合があります。
     
    社員の場合は「住民税や社会保険料は給料から天引き」されているので、
    税金を滞納することは少ないので心配は不要ですが、収入を自らの意志で管理できると「税金の納付期日を過ぎてしまう」方も少なくないようです。
     
    税金の支払いは後回しにしがちですが個人事業主は、税金を甘く考えていると将来設計に躓くこともあるので注意が必要です。
     
     
    なぜ?税金の滞納が審査に悪影響なのでしよう。

    住民税の滞納が住宅ローンに影響
    税金や社会保険料の納付状況は個人信用情報の登録対象ではないため、滞納があったからといっていわゆるブラックリストに載ることはありません。
     
    そのため、滞納があってもクレジットカードやカードローンの審査には影響しません。 ただし、住宅ローンや不動産担保ローンなどには大きな影響を及ぼす場合があります。

    会社員が住宅ローンを申し込む場合には源泉徴収票や課税証明書で足りる場合もありますが、個人事業主の場合には納税証明書の提出を求められる場合が多くあります。
     
    不動産担保ローンの場合には会社員、個人事業主を問わず、多くの金融機関で固定資産税の納税証明書の提出が必須になっています。
     
    課税証明書は所得金額や税額が記載されているだけですが、納税証明書は税金を納めていることを証明する書類です。
     
    未納がある場合にはそれが記載されてしまい、ローンの審査に通るのが難しくなる場合があります。 そのため、未納がある場合には、ローンの申し込み前に未納分と延滞税を納付しておく必要があります。
     

    相談者の場合は、督促状が届いてすぐに納付したとのことですので問題ないかと思われますが、今後は納付忘れがないように気を付けましょう。
     

    ※個人信用情報を守るための注意点

    最近では税金をクレジットカードで支払える自治体が増えています。 現金を持ち歩く必要がない、金融機関に行かずに自宅で手続きができる、ポイントが貯まる、などのメリットから利用が進んでいます。
     
    本来、税金や社会保険料の納付状況は個人信用情報の登録対象ではありません。
     
    しかし、クレジットカード払いを選択し、残高不足で引き落としができなかった場合には、クレジットカード返済の遅延として個人信用情報機関に登録されてしまします。 また、クレジットカード払いには手数料が必要な点にも注意が必要です。

    もうひとつ注意しておきたいのが、携帯電話・スマートフォン端末の分割払いです。 携帯電話やスマートフォンの通話料・通信料を滞納しても個人信用情報には影響しませんが、端末の分割払いは信販の与信取引となり、滞納すると個人信用情報機関に登録されます。

    個人信用情報は、ついうっかりや思いがけないことで傷付いてしまうことがあります。
     
    住宅ローン審査で落ちないためには、税金や公共料金は支払い方法をよく考え、期限内に支払うようにしましょう。


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    2017年02月02日

    老後の家計を補うためには、退職金の一部だけを運用

    65歳を過ぎてから(定年退職後)の生活について漠然な不安を感じている人は少なくないでしょうか。

    上場企業に勤めている会社員は数千万円の退職金が期待できますが、日本の9割は中小企業が支え、社員が50名未満の小規模の会社だと高額な退職金は望めないのが現実といえるでしょう。
     

    タイトルには” 退職金の一部だけ運用”と書いてしまいましたが心細い退職金を運用に回すことには、不安を感じる方が大半だと思います。
     

    でも、退職金を有効活用したいと心の底では感じているのではないでしょうか。

     
    お金はあくまでも物です。
     
    お金はただ寝かせて置いとくだけでは何も起こりません。残念なことに、物価上昇すればお金の価値確実に低下してしまいます。
     

    実際には、お金は使える物だから(利用価値が広い)こそ利用価値があるのです。
     

    昭和のバブリーな時代のように、銀行に預けておくだけで順調に資産が増えることは当面は起こりえないでしょう。(10年で預貯金が2倍に!?)
     

    それなら退職金の一部だけ運用をして老後の生活費に役立てる選択肢を検討していただきたいと思うのです。

    超高齢社会においては、公的年金は先細り、医療費、介護費用の負担だけが増え続けていくのは避けては通れない真実といっても過言ではありません。

    これからの時代は公的年金以外の収入源を準備しておくのは “常識の範囲”といえるでしょう。
     

    ニュースや新聞を見ている方なら、ご自身の老後の生活費が足りなくなるのは『うすうす気が付いている』と思います。

    不安を感じているあなたは、「退職金の一部を運用に回す」などの選択肢を老後計画に加えておくことで、老後資金の枯渇を回避できる可能性が高まります。


    ●退職金の半分程度を運用に回せるのが理想! でも・・。
     

    厚生労働省によると退職金の平均は大卒で2156万円ですが、東京都労働相談情報センターが公開している「従業員10人~300人未満の都内中小企業のみ対象とした賃金についての調査モデル退職金」資料によると支給金額は、高校卒で12,191千円 /高専・短大卒12,345千円 /大学卒13,839千円とありました。
     

    高卒の退職者がもらえる退職金は、全国平均でみると56%の水準です。平均値でみるともかなり低い水準にあることがご理解いただけたでしょう。
     

    年金の受給額と平均寿命で試算すると800~1000万円程度のお金を運用利回り3%が確保できれば、老後のお金で苦労する人は少なくなると思っています。
     

    老後資金で住宅ローンを完済するという方も多いのですが、平均余命が90歳に近づく超高齢者社会を生き抜くためには「退職金」「私的年金」の一部を運用することで、人生の切り札に変えられるのです。

    退職金には、「賢い受け取り方」と「賢い使い方」がある。

    退職金を受け取る方法としては、
     

     退職時を一括で受け取る一時金方式
     一定の金額を分割して受け取る年金方式


    ①と②を併用して対応し会社もありますが、税制面ではいただける退職金の額と勤続年数にもよりますが、一般的には一時金方式が有利な場合が多い。

    勤続年数35年なら1850万円までは非課税となり税金は不要となるからです。中小企業にお勤めの方であれば一時金方式で退職金を受け取ったほうがいいといえるのです。
     

    賢く受け取った退職金を賢く使いたい。

     
     
    退職金を賢く使うというのは、「退職金の減り具合を最小限に抑える」ことをいいます。

    お金は使えば手元からなくなりますが、「退職金の一部を運用しながら将来的に取り崩すという方法」をすることで、使えるお金を多くすることができます。

    老後の生活資金の総務省の家計調査によると高齢夫婦の生活費は月27.5万円。平成25年度の年金受給の平均が、国民年金で5万4544円、厚生年金が14万5596円とすると、夫婦の年金収入は約20万円程度と推測(会社員+専業主婦)

    このモデルの場合は不足する7.5万円は、貯蓄の取り崩しで何とか生活しているのだろうと安易に想像できることでしょう。

    厚労省の調べによると女性の4人に1人が95歳まで生きるそうです。
    夫婦であれば妻が苦労しないよう余裕をもって老後資金を用意しておきたいもの。
     
    そう考えると予め95歳までの生活費を見積もる必要がでてきます。
     

    ザックリいってしまえば退職後30年の不足金は約2700万円となります。
    退職金を住宅ローン返済に回すという発想はリスクが大きいことが判ってきたのではないでしょうか。

    退職金の出費を極力抑えつつ、老後資金は自分の物差しで決める。
    老後資金の考え方は、その人の暮らし方(ライフスタイル)によって、年間100万円で生活できる人もいれば、300万円でも苦しいと感じている方もいます。
     

    生き方によって金額に差があるのは当然なことなのです。
     

    生命保険文化センターの調査で「経済的にゆとりある老後生活費」は、平均で月34.9万円ですが、非正規で暮らす方40歳の男性に聞いたところ月収15万円に満たない人もいます。
     

    大卒でも4人に1人が非正規労働者ということを考えると月額34.8万円は、高すぎる理想な金額と思えるかもしれません。
     

    数値はあくまでも平均的な目安なのです。

    老後資金に1億円かかると言いますが、そんな大金を庶民が用意できるとは正直思えません。
     

    全くできないわけではないのですが・・・

    資金を作るための金融的なスキルを学んできていないものですから、普通に暮らしていて資産運用を考えて実践している人は多くないというのが理由です。
     

    筆者もファイナンシャルプランナーという資格に出会えたことで、資産運用の重要性に気が付いたのです。
     

    ■退職金の運用には注意が必要となる

     退職金を運用することで補填するのは選択肢にはなりますが、定年退職後の65歳から運用だけで赤字額を埋めるのは現実的な話でないことも知っておいて下さい。
    矛盾しているように感じられるでしょうが、これは警告です。
    より多くの投資効果も求めすぎてしまうと老後破産の可能性が高くなります。
    老後生活における運用を成功させるためには、余裕資金の一部(5年程度は使わないでも大丈夫な金額)で活用することです。

    退職金が入ると金融機関に相談する方が多いのですが、優遇金利が高いからといっても「一時的なキャンペーン金利で残念な金融商品」もたまにあります。
    購入手数料や委託報酬料をしっかり吟味し、身の丈に合った運用を心がけておくといいでしよう。
     
     

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    筆者 村井一則

    2015年10月01日

    住宅ローン審査で失敗しないコツ

     

     

    住宅を購入する人の6割が利用する住宅ローン。

    身近な金融サービスではありますが、住宅ローンの仕組みを理解している人はそれほど多くはないものです。

    初めての住宅ローンで気になってしまう点といえば

    「いくらまで組んでもいいのか?」
    「今の年収で住宅ローン審査が通るのか?」

    なのではないでしょうか。

    そこで本記事では、住宅ローンで失敗しないためのマル秘テクニックを4つご紹介したいと思います。



    1. 住宅ローンの金利動向は考えない。

    昨年、日銀政策決定会合において、「マイナス金利幅の据置と長期金利の0%誘導の追加施策」が決まりましたが、住宅ローンへの影響は静かなものだったといえるでしょう。

    住宅ローンの新規申し込みや借換えを考えていた人は、「金利が上がって損したくない」、「先月までに契約すれば」と思っていたのではないでしょうか。

    でも、一番ヤキモキしていた人は、住宅メーカーや不動産関係で働いているセールスマンだったようです。

    日頃から好意にしていただいている銀行の担当者も「少しでも金利が安い金融機関」で借換えを希望するニーズが高いので、他行の住宅ローン金利を気にされているご様子でした。

    0%の誘導は20年以上の長期固定の住宅ローンが僅かに変化?

    筆者への相談案件でも、金利動向を気にされているクライアント(お客様)は多いのですが…

    本稿の結論は、「消費税10%になるまでは住宅ローン金利が上昇する可能性は低い」ので気にしないのが一番だと思っています。

    そもそも審査が通らなければ金利のことを心配する必要はないのです。

    金利を気にしないでいい根拠は2つ。

    長期金利の0%誘導の追加施策があっても、蓋を開けてみると金融機関の住宅ローン金利は様子見といった感じが伺えたこと。

    2つ目は、2016年度内は若干の金利上昇はありえても、世界情勢の懸念材料が多いだけに、日銀が0%金利に誘導(日本国債の買い入れ圧縮)が続いても、住宅ローン金利が上昇は限定的なものに終わる可能性が高いことです。

     


    2. 支払う利息を抑えたいなら審査が厳しいところが狙い目

    先日、クライアントから「6,000万円の融資してもらうには?」というご相談を受けました。

    住宅購入を予定されている方や住宅ローンの借換えを検討している方は「少しでも返済額が減らせるように金利は低いうちに何とかしたい!」と願っていることでしょう。

    そんなあなたにはネット銀行や信託銀行がおすすめ。

    ただし、金利が一番安い住宅ローンは、「貸し倒れリスクの低いお客様」を選ばなければ商売になりませんので、申込者の審査点数が低ければ、審査落ちされる可能性は高まりますので、事前準備としての対策が必要です。

    対策のポイントとして、

    ・ 借入可能額を超えて申し込まないこと。
    ・ 毎月のローン返済額が負担にならないのか考えること。

    仮に借入額6,000万円とした場合で「審査金利を高めの4%程度」で見積もって希望融資額を検討してみましょう。


    金利の違いで月額8万1,953円がありますが、金融機関側としては「金利が上昇しても返済できる額」として審査用の金利を使っているので金額の差が起きてしまいます。

    審査用の金利は、金利上昇のリスクを加味するために用いる利率ですが、仮に26万5,663円を毎月払えるぐらいの余裕がある年収が退職まで持続できるのであれば、6,000万円の住宅ローン審査を検討する意味をもつことができることになります。

    いくらまで住宅ローンが組めるかを考えるよりも、無理なく払える金額から住宅ローン借入可能額を設定することが「低金利の住宅ローン」を通すための秘訣ともいえるのです。

     


    3. 金利合戦は終焉を迎えつつある。 保険のおまけを狙う


    最近の住宅ローン販売事情としては、金利優遇では差別化が難しいことから金利以外のサービスとして「団体信用生命保険の充実」に強化する傾向が見受けられるようになってきました。

    金利合戦から保険のラインナップ競争が激しくなってきたのです。

    「フラット35」以外の住宅ローンは、団体信用生命保険料は金利に含まれて販売されていますが、保険のオープションとして「3大疾病補償特約」、「8大疾病補償特約」があります。

    ちなみに「3大疾病保障特約」とは、団体信用生命保険で保障している死亡や所定の高度障害状態に加え、ガンなどの悪性新生物・急性心筋梗塞・脳卒中の3大疾病に備えたもので、所定の状態となった場合に保険金をもって住宅ローンの債務の弁済ができる特約です。

    8大疾病になると高血圧症、糖尿病、慢性腎不全、肝硬変、慢性膵炎が付いてきます。

    金利以外のサービスにも注目する

    これらは本来、金利に0.3%程度上乗せされるサービスですが、ネット銀行では「8疾病保障付きの住宅ローンで金利0.81%」も販売されています。

    金利上乗せ無しで付保できる住宅ローンは一部に限られていますが、金利以外のサービスにも注目することも、住宅ローン選びの材料といえるでしょう。

    但し、住宅ローンの保険特約は、保険適用条件が以外と厳しいので過信し過ぎないように注意することも必要です。




    4. 住宅ローンの借換えは50歳までに決めたほうがいい。


    住宅ローンの借換えは、3年固定、5年固定、10年固定などの「固定金利選択型」で借入している方にとって悩みの種かもしれません。

    固定金利特約が終わると「新規借り入れよりも金利割引率が下がる」ので、他で借換えを検討される方は少なくありません。しかし、借換えをしたくとも断られてしまうケースが増えてきました。

    年齢による差が弊害に? ~住宅ローン借換えは年齢で差が出る~

    住宅ローン審査において考慮する項目の1位が「完済時年齢」で2位は「借入時年齢」となっており、審査結果を左右する影響力が極めて大きい審査項目です。

    住宅ローンの相談者の多くは、「職業や年収に問題がなければ融資は通るだろう」と思っていますが、仮に公務員であっても審査が有利になるとは限りらないのです。

     


    審査で評価されるポイントとして5つ。


    ・ 定年までの期間が10年以上残っている
    ・ 定年の延長または継続雇用が規約に明記されている。
    ・ 退職金が就業規則で示されている。
    ・ 厚生年金に加入している
    ・ 定年後の返済計画の見通しがしっかりしている。

    低金利の影響で「住宅ローンの残債を軽くしたい」と住宅ローンの借換えを検討する人が少なくありませんが、本気で検討するなら50歳までに決断するのがベストです。

    国家公務員でも自衛官のように退職年齢が短い職業の方は45歳までに済ませておいたほうがよいでしょう。

    また、借り換えをするには、別途費用として事務手数料・印紙代・登録免許税・司法書士手数料・保証料などで30万~60万円程度の負担が増えます。

    借換え時の費用は、借換えのローンに組込んでくれる金融機関はありますが、借換え回数が多すぎると、返済総額が増えて「借換え貧乏」になりかねないので注意しましよう。

     


    最後に
    お悩みは少しでも解消できましたでしょうか?

    審査申込の基準は金融機関によって違いますが、パンフレットやホームページに掲載している金利は、返済する金額の目安を示したものです。

    住宅購入後の生活を想像して借入額を考えることが、住宅ローンで失敗しないためのコツです。

    実際の審査では、年齢・年収・職業・仕事内容・資産・親の職業・子供の教育環境などの個人情報を提供することもあります。包み隠さす話すことが評価を上げるポイントです。(執筆者:村井 一則)



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    2017年02月04日

    なぜか審査が通らない。 これが審査のポイント






    「注文住宅を計画したが審査が通らなかった。」
    「頭金なしで買おうとしたからダメなのか?」
    「借り換えをしようと申し込んだが断られた」


    ワクワクしながら考える家づくりが、住宅ローンの審査に阻まれ「風前の灯火」、「夢物語」になろうとしていませんか?

    おそらくこの記事をご覧の方は…。「何かいい解決策を見つけたい」という思いが強い方なのでしょう。

    あなたのお悩み、よくわかります。

    実は住宅ローン審査でうまくいかない理由の多くは、審査をクリアするための条件である「返せる住宅ローン」として申し込んでいないことが原因です。

    シンプルな答えですが、「返せる住宅ローン」これが審査のキモとなる重要な要素なのです。

    そこで今回は、審査条件となる返済負担率について考えてみたいと思います。




    住宅ローン融資は保証会社によって審査判断が違ってくる?


    ひとくちに住宅ローンとはいっても、住宅ローンを取り扱う金融機関は「都市銀行」、「地方銀行」、「第二地方銀行」、「信用金庫」、「信用組合」、「JA」、「労金」、「信託銀行」、「ネット銀行」、「モーゲージバンク」などさまざまです。

    共通していえるのが一部を除いて「審査の合否は保証会社」が決めているということです。

    銀行が審査をしているというものも間違いではありませんが、住宅ローン融資に関しては保証会社を利用する金融機関が多く、結果的には保証会社が審査を担当することになるのです。

     


    保証会社の役割と審査


    保証会社の役割としては、住宅ローンの契約している人が返済不能になったとき、債務者の代わりに、ローン残債を銀行に返済する役割を担っています。(これを代位弁済という。)

    一般的に金融機関では、一社に限らず複数の保証会社と提携しているもの。そのため同じ金融機関で住宅ローンを申し込んだとしても、「あなたの保証会社の選択次第」で審査の結果が違ってくることもよくあるのです。

     


    保証会社は大きく分けて3つに分類できます。


    ・ グループ会社関連の保証会社
    ・ 共同設立の保証会社
    ・ 外部委託型の保証会社

    この3つは「審査基準と傾向」に若干の差がありますが、外部の保証会社を使う金融機関の方が、審査基準を考慮していただける可能性は高いといえます。

    複数の金融機関に住宅ローンの審査を打診する場合は、保証会社が重ならないように選ぶようにすることも一つの方法でしょう。

    融資希望額は「返済負担率」が低いほど審査評価が上がる?
    民間金融機関で住宅ローンの相談に尋ねると、まず「融資希望金額」について聞かれますが、これは「返済負担率」を算出したいからです。

     


    返済負担率とは?


    年収に占める借入返済額(すべての借金総額)の割合を示したもので、金融機関の担当者が、はじめにする電卓計算と言ってもいいでしょう。

    計算はとっても簡単!

    (「住宅ローンの年間返済額」+「その他の借金の年間返済額」)÷年収 

    ですぐに計算できます。

    正確な返済負担率はどこの金融機関もオープンにしておりませんが、年収400万円以下は25~30%、400万以上は35%以下が目安と考えてよいでしょう。


    審査をクリアするためには‼

    返済負担率を抑えることが最も重要なポイントです。


    住宅ローン審査は「その他の借金割合」がネックとなる?


    計算式を見せてしまうと「読むのが面倒だと感じる」かもしれませんが、下記の例のように返済負担率が35%以下の基準を超過してしまうと「一発でアウト」になってしまう可能性があるので「負担率を抑えることも審査のポイントです。
    【負担率を超過してしまった例】

    年収が410万円で住宅ローン予定額9万円の他に自動車ローンが毎月4万円の場合
    (1) 住宅ローン 年間108万円
    (2) 自動車ローン年間 48万円
    (1) 家 +(2) 車 = 192万円

    年間返済予定額156万÷410万円 ≒ 返済負担率 38.04%

    この場合対策としては、「住宅ローンの融資を引き下げる」または「自動車ローンを完済する」ことになりますが、金融機関との交渉によって融資が認められた事例も多数あります。

    また、消費者金融などに借金がある場合でも「借入の用途が明確」、「返済の見通しがハッキリしている」、「一時的な借入」などの場合は負担率の考慮してもらうことも可能です。

     


    住宅ローンは「申込みのタイミングを間違えない」。


    私たちの日常生活においては、教育ローン・自動車ローンを利用する機会は少なくありませんが、住宅ローンの検討・借り換えを考えているのであれば、住宅ローン関係を先に済ませておいてください。

    住宅ローンは、他の借金があると返済負担率を上昇させてしまうので、他のローンを検討する前に「住宅ローンの見直しは必要ないのか?」を考えるにしていただくとよいでしょう。

    最近の住宅金利の引き下げにより「住宅ローンの借換え」を検討している方が少なくありませんが、先に「太陽光発電システムの設置ローン」や「自動車ローン」、「個人事業主への事業資金融資」を利用してしまったことで、借換えができなかったお客様がおりました。

    ローンを考える時には、一呼吸おいて「住宅ローンを見直すタイミング」として、今一度見直してみるようにしてください。

    個人事業主の住宅ローンは、返済負担率が低いのが普通?
    年収500万円の会社員と年収1,000万円の個人事業主を比較して審査に有利なのはどちらでしよう?

    答えは500万円の会社員です。

    年収に2倍の開きがあっても個人事業主への風当たりは強いのです。

    なぜ、個人事業主なのでしょう?

    それは金融機関や保証会社が評価するポイントが「安定した年収が何年見込める人か」を基準にしているからです。

    年収の値動きが激しいとされる個人事業主は、返済負担率が低く設定されているのが普通であり、事業用資金の借入れ、器具備品のリース料も個人的な借金として返済負担率に組み込まれやすい傾向にあるのです。

    裏を返すと、借金が少なく、安定した収入が約束できればいいのです。

    個人事業主の収入を担保するものとして、決算書以外に金融機関との交渉では取引先の情報が評価のポイントとなります。

    大手企業との継続的な取引実績があれば「安定した収入が見込まれる」としての材料として認めていただくこともできるのです。

     

     


    最後に



    審査についてお話しをさせていただきましたが、解決の糸口を見つけることができましたでしょうか。

    住宅ローンの対策は、借りることよりも「きちんと返済できる金額を見積もる」ことが最も大切なことです。住宅ローンは金額が大きいだけに、「人生を左右するほどの影響力」があります。

    無理な資金計画は控えて、10年、20年後までも安定・安心できるプランを考えましょう。(執筆者:村井 一則)

     

     

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    2017年02月04日

    住宅ローンの審査を通すためには



    ノーリエFP事務所の村井です。

    審査落ちの原因がハッキリせず「借入を承認されない・・・・」。

    というのは今後のプラン作りとしても不安なお気持ち察します。


    原因はいくつか想像つきますが、当社の解決事例でお話したいと思います。

     

    ☆住宅ローン申込書は空白は『極力』埋める努力をする。


    融資の申込を受けると個人信用情報の確認がございますが・・・
    事故情報の確認以外に他社の借入についても確認されます。

    もしも、『住宅ローン申込書』と相違を見ており、
    他社の借入額に虚偽申告があると否決されることあります。

    また、個人情報には過去の勤務先も登録されますので転職歴・勤続年数
    も調べることもできてしまうので、申込書に相違がないようすべて
    記入することが “一つ目の対策です。”

     


    ☆銀行選びで悩むなら相談する。


    債務整理については完済後5年程度で記録には残りませんが、
    トラブルを起こした金融機関の融資は難しい傾向にあります。

    どこの金融機関を選んでいいのかは『属性・借入詳細』の情報を
    お伺いして、目星をつけることになりますのでお伝えすることは
    できないとご理解ください。


    住宅ローンを専門とするFPに相談することが2つ目の対策です。

     

    ☆他社の借入でローン審査が心配


    これ以外の案件事例としては多重債務に対する否決です。

    カードの利用頻度・キャッシングの借入が多いと
    審査に影響を及ぼすこともありますので、負債を処理した
    ことで融資に繋がったお客様もおります。

    ただし、やむを得ない事情による借り入れの場合は
    金融機関との相談でご理解いただけたこともあります。


    最後に

    借入金額に対する自己資金を3割を用意にすることで承認
    してもらえたケースもありますので、どのアプローチが
    ベストなのか専門家の力を借りてみることもよいと思います。

     

     

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    2017年02月06日
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